Los peritajes inmobiliarios en el marco de la legislación dominicana

Por: José Gabriel de la Rosa H.

El peritaje inmobiliario se define como un informe o estudio que hace un perito, experto en la materia, con el fin de esclarecer aspectos técnicos de hechos determinados, establecer el valor de mercado, valor asegurable, justo valor, costo u otro tipo de valor relacionado al propósito y atribuibles a inmuebles o construcciones. Estos procedimientos, a diferencia de las tasaciones inmobiliarias con usos principales privados y comerciales, son generalmente solicitados en casos litigiosos o en cumplimiento de legislaciones que lo establecen.

Nuestra Constitución, en su artículo 51.1, establece que “Ninguna persona puede ser privada de su propiedad, sino por causa justificada de utilidad pública o de interés social, previo pago de su justo valor, determinado por acuerdo entre las partes o sentencia de tribunal competente, de conformidad con lo establecido en la ley. En caso de declaratoria de Estado de Emergencia o de Defensa, la indemnización podrá no ser previa”.

De acuerdo al artículo 302 del Código de Procedimiento Civil de la RD (CPC), para los peritajes ordenados por los Tribunales de la República Dominicana: “Cuando procediere un informe de peritos, se ordenará por una sentencia, en la cual se enunciarán claramente los objetos de la diligencia pericial”.

Conforme el artículo 65 de la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, sobre la prueba pericial, en caso de que se ordene un peritaje dentro de un proceso judicial ante esta jurisdicción, el juez designará un perito oficial y las partes podrán nombrar, a su costo, los peritos que estimen convenientes, los cuales deben ser juramentados por el tribunal. Sobre este particular, el Reglamento de los Tribunales Superiores de Tierras y de Jurisdicción Original de la Jurisdicción Inmobiliaria, modificado por Resolución No. 1737-2007 del 12 de julio de 2007, en su artículo 87, estipula que “A petición de parte o de oficio, el Juez o Tribunal, podrá ordenar durante la audiencia de sometimiento de pruebas la realización de cualquier peritaje o cualquier otra medida de instrucción que estime necesario para el esclarecimiento del caso”. En su Párrafo I, dice que la designación de todo perito está condicionada a la presentación previa de sus credenciales y de los títulos que lo acrediten como tal en la materia en cuestión, ante la Secretaría del Despacho Judicial correspondiente. El párrafo II del citado artículo, señala que, para la designación de un perito, el Juez o Tribunal cumplirá los preceptos establecidos en el derecho común.

En materia de expropiaciones, el artículo 2 de la Ley No. 344, del 29 de julio de 1943, que establece un procedimiento especial para las expropiaciones intentadas por el Estado, el Distrito de Santo Domingo o las Comunes, señala que “ En caso de que no se llegue a un acuerdo sobre el valor de la propiedad que deba ser adquirida, el Estado, los municipios, o las partes perjudicadas en ausencia de acción del Estado, o el Distrito Nacional por medio de sus representantes, debidamente autorizados, dirigen una instancia al juez de primera instancia competente o al tribunal de jurisdicción original, según el caso, solicitando la expropiación de la misma y la fijación del precio correspondiente”. La forma de designación de los peritos está contemplada por la misma ley.

La Ley No. 13-07, que dispone las competencias del Tribunal Contencioso Tributario y Administrativo, en el único párrafo de su artículo 1, estipula que este tribunal tendrá competencia, entre otras, para conocer los procedimientos relativos a la expropiación forzosa por causa de utilidad pública o interés social.

Cuando los peritajes se realizan para fines de partición judicial, en atención al artículo 824 del Código Civil: “La tasación de los bienes inmuebles se verificará por peritos designados por las partes; y si estos se niegan, nombrados de oficio. Las diligencias de los peritos deben contener las bases del avalúo; e indicarán si el objeto tasado es susceptible de cómoda división, de qué manera ha de hacerse ésta y fijar, por último, en caso de proceder a la misma, cada una de las partes que puedan formarse, y su respectivo valor”.

En cuanto a este tema, de las particiones y licitaciones, el Código de Procedimiento Civil, en su artículo 971, dispone que “Cuando el tribunal ordenare la tasación, podrá comisionar el efecto a uno o a tres peritos que prestarán juramento, como se ha dicho en el artículo 956”, el cual señala que : “ Si la estimación ha sido ordenada, el o los peritos después de haber prestado juramento, sea ante el presidente del tribunal, sea ante un juez de paz encargado por aquél redactarán su informe, que indicará sumariamente las bases de la estimación, sin entrar en detalles descriptivos de los bienes que se van a vender. La minuta del informe será depositada en la secretaría del tribunal, y no se dará de ella copia alguna”.

También, el precitado artículo 971 del CPC nos dice que “Los nombramientos y los informes de los peritos se harán llenándose las formalidades prescritas en el título de los Informes de peritos, los cuales indicarán sumariamente las bases de la estimación, sin entrar en detalles descriptivos de los bienes que se vayan a partir o a licitar. El que promueva la partición o la licitación, pedirá la ratificación del informe, por simples conclusiones notificadas de abogado a abogado”.  Por su parte, el artículo 974 establece que “Cuando la situación de los inmuebles haya exigido varias tasaciones periciales distintas, y cada inmueble haya sido declarado indivisible, no habrá sin embargo lugar a la licitación de ellos, si resulta de la reunión de todos los informes, que la totalidad de los inmuebles pueda partirse cómodamente”.

En el caso de particiones en la administración de la tutela, de acuerdo al artículo 466 del Código Civil: “Para que la partición produzca respecto del menor todos los efectos que tendría si se refiriese a mayores de edad, deberá practicarse judicialmente y previa tasación hecha por peritos nombrados por el tribunal de primera instancia donde se haya abierto la sucesión. Los peritos, después de prestar ante el presidente del mismo tribunal, u otro juez delegado por éste, el juramento de desempeñar bien y finalmente su encargo, procederán a la formación de lotes, que se sacarán por suerte, a presencia de un miembro del tribunal o un notario designado por éste, y que hará la entrega de los lotes. Cualquiera otra partición se considerará provisional”.

En relación a la venta de los bienes inmuebles pertenecientes a menores, acorde lo estipula el artículo 953 del CPC, la misma “no podrá ser ordenada sino previa deliberación del consejo de familia, enunciando la naturaleza de los bienes y su valor aproximado. Esta deliberación no será necesaria, si los bienes pertenecen al mismo tiempo a mayores que promuevan la venta, en cuyo caso se procederá conforme al título De las particiones y licitaciones”. Esta deliberación será homologada por el tribunal competente. No obstante, conforme el artículo 955 “La sentencia que ordenare la venta determinará el precio estimativo de cada uno de los inmuebles que van a venderse, y las condiciones de la venta. El precio estimativo será regulado por la deliberación del consejo de familia, tomando por base los títulos de propiedad o los contratos de arrendamiento, auténticos, o bajo firma privada, que tengan fecha cierta. Sin embargo, el tribunal podrá según las circunstancias, hacer que se proceda a la estimación total o parcial de los inmuebles. Esta estimación tendrá lugar, según la importancia y la naturaleza de los bienes, por uno o tres peritos que el tribunal comisionará al efecto”, y se hará según lo instituye el precitado artículo 956 del CPC.

En el área penal, en virtud de los artículos 204 y siguientes del Código Procesal Penal de la RD (CPP), puede ordenarse un peritaje cuando para descubrir o valorar un elemento de prueba sea necesario poseer conocimientos especiales en alguna ciencia, arte o técnica. La prueba pericial debe ser practicada por expertos imparciales, objetivos e independientes, los cuales deben ser expertos y tener título, expedido en el país o en el extranjero, habilitado en la materia relativa al punto sobre el cual son llamados a dictaminar, siempre que la ciencia, arte o técnica estén reglamentadas. En caso contrario debe designarse a personas de idoneidad manifiesta.

Los peritos son designados por el Ministerio Público durante la etapa preparatoria, sujetos a ciertas reglas contenidas en el CPP, siempre que no se trate de un anticipo jurisdiccional de prueba. En cualquier otro momento son nombrados por el juez o tribunal, a propuesta de parte. El número de peritos es determinado según la complejidad de las cuestiones a plantear, considerando las sugerencias de las partes. La resolución que ordena el peritaje fija con precisión su objeto y el plazo para la presentación de los dictámenes.

El dictamen pericial, según lo establece el artículo 212 del CPP, debe ser fundado y contener la relación detallada de las operaciones practicadas y sus resultados, las observaciones de las partes o de sus consultores técnicos, en su caso, y las conclusiones que se formulen respecto de cada tema estudiado. Los peritos pueden dictaminar por separado cuando exista diversidad de opiniones entre ellos. El dictamen se presenta por escrito firmado y fechado, sin perjuicio del informe oral en las audiencias.

En los casos de peritajes relacionados a procesos constructivos de edificaciones u obras civiles, públicas y privadas, relacionados a cumplimiento de contratos, especificaciones técnicas, costos establecidos, daños ocasionados, entre otros, por lo regular se acude al Colegio Dominicano de Ingenieros, Arquitectos y Agrimensores (CODIA), el cual mediante procedimientos internos selecciona el o los profesionales a participar en la elaboración de dichos informes.

Los peritos designados, en todo caso, además del cumplimiento de los códigos, leyes, reglamentos y resoluciones relacionadas, deben obedecer ciertas reglas y procedimientos relacionados a su ejercicio profesional, establecidos en: Estatutos y Código de ética del Instituto de Tasadores Dominicanos (ITADO), Ley No.6200 del Ejercicio de la Ingeniería, la Arquitectura, la Agrimensura y Profesiones Afines, Código de ética profesional del CODIA y Normas Internacionales de Valuación (NIV/IVS).

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